入るとは？/ セントラルファイナンス
[ 481] 賃貸住宅に入るとき・出るとき - 山崎はるかのメモ
[引用サイト] http://www.nda.co.jp/memo/chintai.html
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賃貸マンションやアパートの場合、一部の例外を除いて 全額が「損金」として計上できるため、自社ビル保有当時に比べて、固定資産税など「控除されない出費」をあわせると、格段のコストダウンが実現した。 ただ、非常に面倒なのが、うちの場合 年に最低２戸は 賃貸の入居・退居・移転があり、そのたびに代表者である私が、入居・退居の立会いに行かねばならない。 私の視界内において、入居時におけるトラブルは少ないが、この不景気の世の中、「退去時」にぼったくる大家が非常に増えている。 悪質なところになると、退去立会い時に 暴力団風のオトコを差し向け、高額な「原状回復」を求めてくる大家もいる。 私は 経理畑出身の技術者ではあるが、父の工務店での短いサラリーマン時代、債権処理（いわば取り立て）を担当していた。 そのため「凄みをきかせる相手」の「目」を じっくり見ながら、ゆっくり矛盾を突く技術を体得しているが、しかし、学生や女性が これをやるのは、きついと思う。 しかし、善良な入居者に対してまで、悪質な入居者に対するテクニックを使い不当に金銭を脅しとろうとするのは、到底許せるものではない。 善良な人というのは、その性格的長所によって「怒鳴られたり」「脅されたり」することに慣れていない。善良な人なのだから当然だ。 ここでは、私が 実際に経験した「悪質な業者」の例を取り上げながら、私が経営者（立会人）として、どう対処してきたかを述べる。 まあ、法律的に間違っている「賃貸契約書」が氾濫しているため、これにあわせねばならないこともあり、多少はカンベン願いたいが、よくわからない場合は （もともと照明のない部屋なのに、照明があったと大家が主張した。そして、そこにあったとする「20万円のシャンデリア」を「元に戻すよう」要求。拒否すると敷金から相殺。しかも大家はシャンデリア取付時の「証拠写真」を持っていた） （入居時に すでに前入居者によって壁紙・クロスにアナが開けられていた。その張替えを私に要求。15万円！を請求された。拒否すると敷金から相殺） （退居後、２ヶ月たって あまりに敷金が返ってこないから問い合わせたら「畳表を交換しようとしたら機械のオイルが染み渡っていたため、畳全部を交換した」と主張。さらに この交換に時間がかかり、次の入居者にお詫びをしたとして15万円を請求された。拒否すると敷金から相殺） このためにも、入居時には 入念に室内をチェックし、気がついた点は、かならず大家に確認を求めなければならない。 また、写真撮影も、床・天井・カベ・キッチン・バストイレ・押入れ の順番で、全面をフィルム１本使い切る覚悟で 入念に撮影しておこう。 このとき このマンションのオーナーは、たしかにシャンデリアが そこにあったとする証拠写真を私に見せた。 さて、一方で、私は 入居当初にポストに残っていた 前住者の電気料金の領収書を、しっかり保存していた。 さらに、ちょうど、となりの部屋も引っ越すことがわかり、その住人に「ヘンな請求をされたら その件は保留して私に連絡してくれ」と頼んだら、案の定、２ヵ月後に そこで、その住人に「その写真のコピーをとってくれ」と頼み、出てきたのが、私に提示された「証拠写真」と まったく同じものだった。 刑事だか民事だか よぉわからん事件であるため、被害者３人の連名で「敷金返還訴訟を起こすぞ！」「シャンデリアの領収書を見せろ！」と大家に詰め寄った。 結局、最終的に この額に さらに見舞金10万円が加わり、大家の息子から私に「供託」というカタチで強制的に支払われた。 債務のない住民の「除住民票」を「合理的な請求」と判断して 他人の私に交付してくれた区役所の配慮がなければ、こうはならなかった。 （バックリベートというカタチで、大家に８万円が渡っていることは みえみえだったが、どうにもならなかった。） そこで、室内の配電盤のウラに残っていた「張替え前の壁紙」をサンプルで持ち帰り、知人の壁紙メーカーの営業マンに鑑定を依頼。 こっちも土地家屋調査士の鑑定費用や各機関への謝礼で、10万円を超える出費があったため、合計すると「なにやってんだか わかんねー」という結果になった。 後に「その実物を見せる」というので、畳屋に出向いたところ、明らかに後から染み込ませた畳が出てきた。 なのに 私が退居時に撮影した室内写真（の畳表）には少しも染みていなかったことから、「これをどう説明するんだ」と詰め寄ると、あっさり折れた。 たとえ 実際に私が畳を台無しにしていた場合であっても、私が新品の畳を、後の人の入居日までに 持っていけば済むことである。 その部屋は、会社の「精密機材室」として借りたマンションの部屋で、各種電子機器を保管する部屋であった。 「なんか文句あるか？せっかく立会いに来てやったのを、文句つけるのか？立会いに来させるというのは、アラさがしてください、ということやろ！だからワシはアラさがしたってるんや！」と凄んできた。 そして「何か言ってきたら、まっさきに連絡ください。この課の誰の者でもいいです。呼び出してください。けっして一人では行かないでください」と、社交辞令抜きのアドバイスが出た。 予定通り、所轄に電話したら「私共が行きますので。大家さんはすでにうちに呼んであります」と、えらくハナシが早かった。 じつは、私の借りていた部屋の隣が「銀行の社宅扱い」になっていたのだが、その銀行からは「恐喝」で被害届が出されていた。 その「大家の代理」は、なんと「自分の関節をはずす達人」で 相手に正当防衛をさせた瞬間に、自分の関節を外し、治療費を請求するヤツだったのだ。 同様の前科があり、先の「恐喝」で被疑者は特定できていたが、いつのまにか、行方がわからなくなっていたので、警察も探していたらしい。 私が、会社の代表取締役ではなく、普通のサラリーマンなら、直属の上司でハナシが止まり、「これでなにとぞ．．．」と自腹を切った見舞金が支払われるところだ。 通常、立会いの現場で暴力がふるわれることはないが、それでも 口頭で強いプレッシャーをかけてくることは よくあることなのだ。 入居時の立会いも、複数でやっていれば、後で「とんでもない いいがかり」をつけられても、証人となってくれる人が存在する。 万が一、暴力をふるわれたとしても、片方が外部に救援を求めることが可能であるため、後々いわれのない事件に巻き込まれにくくなる。 それは あなたが その部屋を 一番気に入ったからこそであり、「他にまわされたくない」という意識がはたらいているから、多少、不明瞭なことが書かれていても、ハンコを押してしまうものである。 大家さんの方でも、「条項ひとつ渋って１ヶ月間 空き部屋になるくらいなら、すぐに入ってほしい」と思っているのである。 不当な契約条項が書かれている場合、入居者は、それをたてにとって、いつでも契約を「先延ばし」できる。 （そして、その家賃が 周囲の相場からして妥当なものであれば、大家さんは かなり気軽に応じてくる） なお、どの不動産情報誌を見ても、その情報誌で発表している「付近の相場」は、実勢価格より１割増ぐらいになっている。 これは その情報誌が「広告雑誌」である以上、そこに出ている物件広告の「家賃」を妥当に見せるためである。もとより アテにならん。 （もちろん すべてではない。家賃収入よりも入居率を重視する大家さんは、最初から相場どおりか・安い家賃で出してくる） などと、そんなことを大家がやろうものなら、うちなら その10倍額の損害賠償請求をやるであろう条項が書かれている契約書もある。 （ソフトウェアなど売買が禁止されているものを滅却した場合は、その流通価格が買い直し時の損害賠償になる） （また うちのように電気通信事業者の場合は、無人サーバーを止めること自体が電気通信事業法違反である） しかし私の場合は、いちいち 詰めることにしており、違法な特約条項を契約書から摘除（削除）させることが多い。 → 暖房器具は生活必需品であり、その暖房を許可しないのは不当な条項。「エアコンがありますから」というのは理由にならない。選択できないことに問題がある。私は「石油ファンヒーター」「ガスファンヒーター」のどれかを許可するようにさせている。大家さんが → 軽車両の駐停車禁止道路でない限り不当。最低１台分を確保するよう要請。通常は「郵便配達員は訪問者以外の何者でもない」とやらかす。 → 画鋲（がびょう）は生活に必要なものと解されており、条項自体が不当であいまい。画鋲は許可するよう要請。 → 退去した後に、賃借人に管理義務はない。そもそも建物の管理義務は賃借人にないと言っても過言ではない。室内の管理義務は「大家」なのである。その管理状態の確認に金銭を支払う義務はない。さらに逆に考えると、これを支払わなければ「明渡しができない」ということにもなり、民法上（借地借家法上も）、まったく不当な条項である。 なお、フローリングとカーペットによってクリーニング原価が異なるから、それぞれの平米を算出し、請求明細を大家に提出させること。 → マンションの多くは網入りガラスであるが、これは湿度や熱膨張ですぐにひび割れする。いわゆる「熱割れ」であり、この場合は熱割れしないガラスを大家さんが あらかじめ入れておく義務がある。（そんなものはない） 雨漏りと同じで、入居中 熱割れしたら大家さん負担で交換を要請することも可能である。つまりこの条項は不当である。 たとえ契約書に書かれていて、それに捺印していたとしても、拒否する権利は 自由に存在することを忘れてはならない。 クロスの染み・キッチンの油性の汚れ・畳の変色など「故意でない着色」は、大筋で、入居者に その修復義務はない 入居時に「あったもの」が、退居時に「なくなっている」場合も、入居者が修繕費用を負担しなければならない カーペットやクロスなど、償却期間が6年〜8年で「財産価値がゼロ」になってしまうものを、借りた人が全額負担する義務は どこにもないのである。 そもそも 時代の経済事情で いくらでも変動する「数字」を特記事項に書くこと自体が 誤りなのである。 すなわち、畳・カーペット・クロスは、あきらかに建物の一部であり、その所有権は「大家」に帰属するものである。 賃貸物件の特記事項の中で、畳・カーペット・クロスなど「一見して交換可能なもの」を「取り替える」というのが、じつは大修理・大修繕に該当し、建物の一部を「改造した」とさみなされるのは、そこらあたりが理由である。 もし汚損による修繕が入居者の義務なら、入居者は 自分の費用で、自分の入居中の好きなときに、いつでも新品に「きれいにしてよい」はずである。 が、実際には大家の許可が必要であり、しかも 大家の 好きな時期・面積・柄まで指定できるとするなら、その費用は大家が負担すべきで、入居者が一方的に負担するのは不自然なのだ。 だからこそ、入居者に「改造するな」と言わねばならないところを、その原状回復の言葉が一人歩きし、とんでもない「権利」に化けているのが 現状なのである。 私が 高い確率で、悪質な大家との戦いに勝てるのは、必要な部分は 必要な以上に、入居者モラルを守っているからこそである。 |
[ 482] Amazon.co.jp： 料理の基本 (ORANGE PAGE BOOKS 男子厨房に入る): 本
[引用サイト] http://www.amazon.co.jp/a??c??a?Ra?oa?¬-ORANGE-PAGE-BOOKS-c?・a-?a?¨a??a?≪a?\a??/dp/487303549X
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